本文转自中指物业研究院 

2022年8月11日，机构经营越秀服务集团有限公司（股票代码：06626.HK）（以下简称越秀服务）发布2022年中期业绩报告，秀稳秀服心优续增报告期内，优结总收入为10.9亿元，势持同比增长13.8%。机构经营截止2022年6月30日，秀稳秀服心优续增越秀服务在管面积为43.5百万平方米，优结同比增长24.3%；合约面积62.6百万平方米，势持同比增长18.8%。机构经营报告期内，秀稳秀服心优续增越秀服务股东应占盈利为2.11亿元，优结较同期增长18.6%。势持 

越秀服务作为全能型城市运营服务商，机构经营大湾区综合物业管理的秀稳秀服心优续增龙头企业之一，自1992年成立以来，优结始终秉承‘用心·成就美好生活’的服务理念，依托新科技赋能，发挥全链条住宅物业管理、专业化商业运营服务及TOD综合物业管理经验优势，为广大业主创造高品质的服务体验。2022年上半年，越秀服务稳中有进，持续深耕非商业物业管理及增值服务，持续提升管理效率，持续增强服务能力，切实推动公司整体健康稳固发展。 

总体营收、股东应占盈利、净利率均实现稳定增长，营业基础不断夯实 

2022年上半年，越秀服务营业收入为10.90亿元，同比增长13.8%，三年复合增长率为53.9%；股东应占盈利为2.11亿元，同比增长18.6%；净利率为19.3%，同比增长0.8个百分点，营收、股东应占盈利、净利率均实现稳定增长。 

图：2021H1—2022H1越秀服务营业收入、股东应占盈利变化情况 

数据来源：企业半年报 中指数据CREIS物业版（下文同） 

图：2021H1—2022H1越秀服务净利率变化情况 

[换行符]2022年越秀服务进一步夯实营业基础，各业务板块中非商业物业管理及增值服务营收占总体营收比重不断提升。2022年上半年，非商业物业管理及增值服务营收8.11亿元，同比增长1.33亿元，占总体营收74.4%，同比提升3.6个百分点。 

[换行符]图：2020H1—2022H1越秀服务业务板块营收及变化情况 

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[换行符]经营安全性持续增强，各业务板块毛利水平维持高位 

2022年上半年，越秀服务总资产达55.97亿元，相较于2021年增长9.08%。其中，现金及现金等价物为41.50亿元，相较于2021年增长9.12%。经营安全性持续增强，稳定雄厚的现金及现金等价物为越秀服务长期发展提供可靠的基础保障，为未来业务的拓展、服务的创新提供强有力支撑。 

图：2020—2022H1越秀服务总资产、现金及现金等价物情况 

另一方面，2022年上半年越秀服务整体毛利率为31.7%，整体维持高位。越秀服务长期保持的高毛利率水平，为其经营的净利率提供了有效保证。各业务板块毛利率水平均保持在较高水平，其中，非业主增值服务毛利率水平最高，达46.7%；基础物业管理在各业务板块中毛利率水平相对较低，但依然维持在20%左右水平。长期的高毛利率充分表明，越秀服务城市布局的战略眼光以及内部管理的高效。 

图：2022H1越秀服务总体毛利率与物业百强毛利率情况 

[换行符][换行符]图：2022H1越秀服务总体毛利率及细分业务板块毛利率情况 

管理规模稳步提升，市场外拓能力显著提升 

2022年上半年，越秀服务合约面积为6262万平方米，较2021年底增长7.3%；在管面积4355万平方米，较2021年底增长12.0%。储备面积总体保持在1900万平方米左右，为长期营收提供充足保障。新增合约面积501万平方米，同比提升19.4%；新增在管面积为545万平方米，同比提升44.8%。 

图：2020-2022H1越秀服务管理规模变化情况 

2022年上半年，越秀服务第三方外拓387万平方米，同比提升1.5倍，市场外拓能力显著提升。在区域拓展和布局方面，越秀服务坚持大湾区战略和“1+4”区域布局，持续深耕核心区域，进一步强化区域扩展能力。2022年上半年新签约项目中，39%来自西部地区，35%来自于大湾区。 

图：2021-2022H1越秀服务各区域合约面积情况 

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业务结构更加优化，社区增值服务持续创收 

2022年上半年，越秀服务持续对业务板块进行优化调整，各业务板块营业收入占比相较于2021年均有较大的变化，从业务收入占比可以看出越秀服务在2022年上半年业务布局的优化和调整。2022年上半年，越秀服务业务板块包含：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、商业运营及管理服务、市场定位咨询及租户招揽服务，营收占比分别为：36.2%、15.8%、22.4%、18.8%、6.8%。其中，非业主增值服务营收占比相较于2021年同期下降4.7个百分点，社区增值服务占比上涨3.1个百分点，业务结构更加优化。 

图：2021H—2022H1越秀服务各业务板块营业收入占比及变化情况 

社区增值服务的持续增长得益于越秀服务在服务产品的不断创新，越秀服务创新产品矩阵，打造新零售产品、到家服务、空间创新等多种产品。此外，还积极打通B/C端，触发销售触点，种种创新举措一方面为越秀服务未来长远发展奠定坚实基础，另一方面也有效带动现阶段的营收。 

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核心优势持续强化，TOD业务外拓加速，未来发展空间巨大 

越秀服务业态中，以公共交通为导向的TOD业务，形成了TOD住宅管理和TOD站点或车辆段管理双结合的TOD综合物业管理模式，成为越秀服务规模扩张和利润增长的新动能。2022年上半年，越秀服务TOD业务规模持续增长，新增合约面积46万平方米，总合约面积达658万平方米，占总体11.0%。 

图：2022H1越秀服务各业态合约面积分布情况 

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盈利稳定，2022年上半年，TOD业务营业收入1.39亿元，占总营收比重12.7%，同比增长18.9个百分点。 

市场拓展效果显著，2022年上半年，成功中标福州地铁2号线、长沙地铁6号线和青岛地铁4号线，TOD综管业务走出大湾区，加速TOD综合物管业务的全国化进程。 

未来，全国TOD市场发展前景广阔，城市轨道交通运营里程2020年达到6600公里，2025年预期将达到10000公里，发展空间巨大。 

总结展望 

坚持初心，久久为功；念念不忘，必有回响 

越秀服务2022年上半年一手抓增长，一手优结构，整体实现稳中有进，在保证经营增长的同时，经营质量不断提升。越秀服务所坚持的“1+4+5+5”战略中“以满足客户需求的基础服务品质为中心”完全契合物业管理行业的本质——确保服务基本面。 

未来，越秀服务应坚持客户需求引领，调优结构，以强服务战略为未来发展保驾护航，打造中国领先的城市综合服务运营商。